Vėjo greitis ir kryptis
Greitis

4 km/h

Kryptis

295°

Įstatymas būstą gali branginti 25.000 Eur

Įstatymas būstą gali branginti 25.000 Eur

Grįžti atgal

Seimas po vyriausybės išvadų ketina svarstyti žemės įstatymo pakeitimus, numatančius naują mokestį už nekilnojamojo turto (NT) plėtrą valstybinėje žemėje. Įstatymas nemažai aptarinėtas žiniasklaidoje, bruzda verslas, tačiau visuomenė šioje istorijoje lyg ir neturi jokio vaidmens.

VŽ.lt rašo: „M. Vanagas. Naujas įstatymas perkamą būstą gali branginti 25.000 Eur“

Seimas po vyriausybės išvadų ketina svarstyti žemės įstatymo pakeitimus, numatančius naują mokestį už nekilnojamojo turto (NT) plėtrą valstybinėje žemėje. Įstatymas nemažai aptarinėtas žiniasklaidoje, bruzda verslas, tačiau visuomenė šioje istorijoje lyg ir neturi jokio vaidmens.

O be reikalo. Iš pirmo žvilgsnio, viskas atrodo labai teisinga ir pagrįsta: valstybė privalo efektyviai naudoti savo turtą, o iš vieno brangiausio jų – žemės – uždirbti didžiausią grąžą, kuria naudosis visi piliečiai. Tačiau reikėtų dėmesį atkreipti į tokio sprendimo kainą ir įvertinti, kiek jo pagrindas yra demokratinis, o kiek – kapitalistinis.

Parduodami būstus netaikome nuolaidų ir dovanų politikos, o pirkėjus edukuojame, kad tai vis tiek būtų įskaičiuojama į kainą. Įstatymo atveju valstybės grąža, kuria ji turėtų dalytis su mumis visais, šiuo atveju, yra dovana. O kokia jos kaina?

Tai – esminis klausimas. Pavyzdžiui, Vilniuje šiuo metu susidariusi pakankamai sudėtinga situacija dėl plėtrai tinkamų sklypų – jų trūksta, todėl įsivyravo visiškai „pardavėjų rinka“. Konkurencija dėl kiekvieno žemės lopinėlio yra milžiniška, todėl kainos kyla labai sparčiai. Sklypo kaina, natūralu, yra viena iš galutinio produkto – tarkime, buto – dedamųjų. Paprastai kalbant, brangstant sklypams, brangs ir butai.

Seimo ketinamame svarstyti įstatyme numatytas kelių sluoksnių „mokesčių sumuštinis“.

Pirmasis sluoksnis: jei valstybinėje žemėje planuojamų statinių užstatymo plotas daugiau nei 40% viršys ankstesnį, plėtotojui reikės sumokėti 50% sklypo vertės siekiantį mokestį. Pavyzdžiui, jei sklype stovi 1.000 kv. m jo ploto užimantis nenaudojamas sandėlis, o jo vietoje planuojamas 1.500 kv. m ploto statinys, mokestis bus maksimalus. Tarkime, už 1 mln. Eur vertės sklypą reikės mokėti 1,5 mln. Eur. Tokie sklypai Vilniuje – ne retenybė.

Antrasis sluoksnis: jei valstybinėje žemėje planuojamų statinių bendrasis plotas daugiau nei 40% viršys ankstesnį, plėtotojui  bus pridėtas dar 50% sklypo vertės siekiantis mokestis. Pavyzdžiui, tas pats griautinas sandėlis yra dviejų aukštų ir bendras jo plotas sudaro 1.500 kv. m. Planuojamas keturių aukštų 3.000 kv. m bendro ploto pastatas ir mokestis didėja vėl. 1 mln. Eur virsta 2 mln. Eur.

Na, ir desertas: jei keičiama sklypo paskirtis, prisideda dar nereikšmingi 5% ir 1 mln. Eur vertės sklypas atsieina 2,05 mln. Eur.

Vyšnia ant „sumuštinio“ – sklypas perduodamas nuomojamas, todėl plėtotojas, kaip ir būsimi turto savininkai, neįgyja nuosavybės į jį.

Tai kiek gi tai gali kainuoti būsto pirkėjui? Apie 15.000–25.000 Eur nuo vidutinės klasės, 50 kv. m ploto būsto kainos.

Populiariausiame Vilniaus mikrorajone, Naujamiestyje kiekvieno naujo būsto kvadratinio metro kainoje sklypo dalis sudaro 250-500 Eur. Taigi, jei sklypo kaina išauga daugiau nei dvigubai, minėto pavyzdžio atveju, sklypo kainos dalis būsto kainoje išaugs nuo 333 Eur/kv. m iki 683 Eur/kv. m., o 50 kv. m ploto būstas pabrangs apie 17.500 Eur. Tačiau sklypas gali būti ir brangesnis, ypač, jei įstatymas išprovokuos sklypų kainų augimą.

Ne mažiau svarbus ir planuojamas vertės skaičiavimo mechanizmas – remiantis rinkos kaina, kuri fiksuojama pagal aplinkiniams sandorius. Dėl šios priežasties brangs ir privatūs sklypai. Tai gali užsukti tokią kainų karuselę, kad patrauklių plėtrai sklypų Vilniuje neliks visai. Kaip toks užburtas ratas galėtų išauginti būsto kainas, nesiimu net spėlioti. Tikėtina, labai smarkiai.

Efektą dar labiau sustiprins pasiūlos mažėjimas ir neslopstanti paklausa. Būsto įperkamumas smigs žemyn ir reguliaciniais įrankiais nebus galima to sustabdyti.

Be abejo, tai negali tęstis be galo, todėl miestas nustos plėstis. Neliks įperkamų būstų, bus be galo sunku privilioti sugrįžti emigrantus ar atvykti specialistus iš kitų šalių. Daugelyje Vakarų Europos miestų būsto įperkamumas yra viena didžiausiu problemų – ją vyriausybės ar miestų savivaldybės sprendžia diegdamos ir taikydamos įvairius skatinimo mechanizmus. Lietuvoje vienas įstatymas situaciją apverstų priešinga linkme.

Dalis įstatymo nuostatų yra geros. Jos turėtų nutraukti ilgus metus besitęsiančią situaciją, kai išnuomoti valstybiniai sklypai gali būti atimti be svarios priežasties. Būtent dėl šio aspekto būtų be galo apmaudu, jei įstatymas taptų našta būsto pirkėjams, o ne efektyviu įrankiu valdyti bene brangiausią valstybės turtą.

Komentaro autorius Mindaugas Vanagas yra NT įmonių grupės „Citus“ įkūrėjas, Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos (LNTPA) valdybos narys

 

Skaitykite daugiau: https://www.vz.lt/izvalgos/2021/04/07/m-vanagas-naujas-istatymasperkamabusta-gali-branginti-25000-eur&UeYWr.

Tapkite CITUS draugais socialiniuose tinkluose ir sužinokite dar daugiau naujienų!